“Saya sudah punya rumah atas nama saya yang saya tinggali, tetapi saya tidak berpikir untuk membeli yang kedua untuk investasi sampai sekarang karena bea materai ad valorem 15 persen,” kata penduduk tetap berusia 36 tahun itu.
13:00
Bagaimana pasar perumahan Hong Kong menjadi salah satu yang paling tidak terjangkau di dunia
Bagaimana pasar perumahan Hong Kong menjadi salah satu yang paling tidak terjangkau di dunia
Pembatasan semacam itu pada awalnya diperkenalkan untuk mendinginkan spekulasi pasar berlebih yang terjadi pada awal 2000-an dan mendorong harga rumah ke tingkat yang menggiurkan.
Penghapusan mereka telah membuat properti menjadi pilihan investasi yang layak sekali lagi pada saat pasar saham Hong Kong tidak berkinerja baik, kata Mak, yang bekerja di sektor kecantikan dan memiliki enam tahun pengalaman berinvestasi di saham dan obligasi.
“Properti yang diambil alih pada umumnya lebih murah daripada flat di pasar sekunder,” kata Mak.
“Banyak penjual rumah segera menolak tawaran saya setelah pengumuman, tetapi untuk properti yang diambil alih jika Anda memenuhi harga terendah, itu kesepakatan kecuali ada seseorang yang bersaing dengan Anda.”
Pembeli rumah seperti Mak kembali ke pasar, menikmati bonus tambahan dari diskon yang dapat disaring yang ditawarkan karena pengembang yang kekurangan uang mencoba memaksimalkan serbuan permintaan yang terpendam. Penduduk daratan yang datang ke kota melalui berbagai skema bakat juga bergegas membeli properti. Tetapi para pakar industri tidak berpikir pembelian saat ini mencerminkan kenyataan ke depan. Banyak dari mereka berharap untuk melihat salah satu pasar perumahan paling mahal di dunia menetap di “normal baru” di mana harga rumah yang meroket dan sering bergejolak adalah sesuatu dari masa lalu.
“Pemulihan baru-baru ini terutama didorong oleh permintaan yang terpendam,” kata Donald Choi, direktur eksekutif dan CEO Chinachem Group.
“Pasar properti Hong Kong akan tetap relatif stabil di masa depan. Pasar yang sehat adalah di mana ada pasokan di pasar dan harga properti naik dengan inflasi.”
Pasar melihat lonjakan langsung dalam volume transaksi segera setelah pembatasan diikat. Sebanyak 3.971 unit hunian baru dan sekunder berpindah tangan pada bulan Maret, naik 67 persen dari bulan sebelumnya. Itu adalah jumlah tertinggi sejak 4.003 rumah terjual pada Mei tahun lalu, menurut data Land Registry.
Tapi itu belum diterjemahkan ke dalam harga yang lebih tinggi.
“Meskipun transaksi lebih aktif, alih-alih kenaikan harga, kami melihat pengurangan lebih lanjut,” kata Joseph Tsang, ketua JLL Hong Kong, sebuah konsultan properti.
Pasar tidak mungkin untuk rebound kembali ke puncaknya, kata Tsang, mengutip tingkat persediaan yang tinggi dari proyek perumahan baru dan kemungkinan bahwa suku bunga akan tetap tinggi bahkan jika Fed AS memangkas suku bunga tahun ini.
Pasokan terbatas telah menjadi salah satu alasan utama mengapa Hong Kong mengalami lonjakan harga rumah sebesar 271,7 persen sejak 2009.
Saat ini ada lebih dari 20.000 unit yang selesai tetapi tidak terjual di pasar, menurut Norry Lee, direktur senior departemen strategi dan konsultasi proyek di JLL di Hong Kong.
Tahun ini, pembangunan sekitar 22.270 rumah pribadi diperkirakan akan mencapai penyelesaian, meningkat 6 persen tahun-ke-tahun. Tahun depan akan meningkat menjadi 25.530, menurut data dari Rating and Valuation Department, pasokan terutama terkonsentrasi di Kowloon dan New Territories.
Untuk menyerap banyak unit dan mencapai dinamika penawaran dan permintaan yang lebih seimbang, perlu ada sekitar 25.000 hingga 30.000 transaksi tangan pertama setiap tahun, kata JLL.
“Mengingat volume transaksi tahunan rata-rata sekitar 15.000 hingga paling banyak 20.000 transaksi, akan memakan waktu setidaknya empat tahun untuk mencerna semua persediaan yang tersedia dan sangat sulit bagi harga rumah untuk melihat kenaikan yang signifikan,” kata Will Chu, analis riset senior untuk properti Hong Kong dan China di CGS International Securities.
Chu memperkirakan suku bunga akan turun menjadi sekitar 2,5 hingga 3 persen, mengurangi beban pembayaran hipotek. Tapi itu masih jauh lebih tinggi daripada lingkungan suku bunga ultra-rendah yang mendukung kenaikan harga rumah yang cepat selama bertahun-tahun.
“Sulit untuk melihat penurunan suku bunga kembali ke level sebelumnya,” katanya.
Penjualan yang kuat di pasar perumahan primer sebagian didorong oleh pengembang yang menawarkan diskon besar untuk menarik pembeli kembali ke pasar.
Ini sendiri mungkin merupakan tanda bahwa harga properti tidak akan melihat jenis pertumbuhan bintang yang mereka nikmati tahun-tahun sebelumnya, menurut Choi dari Chinachem.
“Ini menunjukkan kehati-hatian [pengembang] tentang prospek pasar,” katanya.
Bulan lalu, Wheelock Properties menjual seluruh batch pertama unit dalam satu hari karena harga proyek barunya, Season Place di Tseung Kwan O, pada level terendah lima tahun untuk distrik tersebut. Pengembang andalan Li Ka-shing, CK Asset Holdings, meluncurkan flat pertamanya di Blue Coast, di atas stasiun MTR Wong Chuk Hang, dengan harga rata-rata terendah per kaki persegi di antara perkembangan lain di lingkungan Southside.
Perang harga ini memberi makan ke pasar sekunder, kata Tsang dari JLL.
“Rumah bekas berada di bawah tekanan karena harga flat baru mendekati atau bahkan lebih rendah,” katanya.
Penjual rumah menahan diri untuk tidak menaikkan harga yang diminta karena penghapusan Bea Materai Khusus (SSD) meningkatkan pasokan rumah yang ditinggali. Pajak telah membebankan hingga 20 persen dari nilai properti residensial yang dijual kembali dalam waktu tiga tahun, dengan biaya yang lebih tinggi berlaku untuk jangka waktu yang lebih pendek.
Lebih banyak pemilik yang kekurangan uang yang menahan diri dari menjual properti mereka selama dua tahun terakhir akan menempatkan flat untuk dijual dengan kerugian karena suku bunga tinggi dan pemulihan ekonomi yang lambat mengambil korban, menurut Derek Chan, kepala penelitian di Ricacorp.
Sebanyak 484 transaksi merugi tercatat pada bulan Maret, kata Chan, tujuh di antaranya menimbulkan kerugian lebih dari 35 persen.
Sebuah unit di fase I Emerald Bay di Tuen Mun baru-baru ini dijual oleh pemiliknya seharga HK $ 2,34 juta, hampir setengah dari harga pembelian HK $ 4,04 juta pada tahun 2020.
“Indeks harga rumah didasarkan pada transaksi pasar sekunder. Jika pasar berada di bawah tekanan, itu dapat mencegah harga properti naik,” katanya.
Sementara itu, pembeli China daratan telah mulai mengambil flat di Hong Kong, mendapat manfaat dari penghapusan Bea Meterai Pembeli (BSD) dan Bea Meterai Perumahan Baru (NRSD), yang dulunya setinggi 30 persen sebelum dikurangi setengahnya pada Oktober. Pungutan telah ada untuk mengendalikan masuknya modal yang berlebihan dari daratan Cina.
Proporsi pembeli daratan telah melonjak hingga 40 persen dalam beberapa peluncuran baru-baru ini dan mereka menyumbang 70 persen dari penjualan utama rumah mewah pada bulan Maret, rebound dari kurang dari 50 persen sebelum penghapusan trotoar, menurut laporan bulanan JLL.
Berbagai skema bakat kota dan program imigrasi investasi membantu mempertahankan arus masuk ini.
“Tetapi seberapa besar permintaan juga akan tergantung pada pemulihan ekonomi China,” kata Chau Kwong-Wing, ketua profesor real estat dan konstruksi di Universitas Hong Kong.
Chau mengatakan harga rumah lebih mungkin naik daripada turun dalam jangka panjang karena permintaan meningkat, tetapi pertumbuhan akan dibatasi pada tingkat tertentu.
“Pemerintah sepenuhnya mampu mengendalikan permintaan dari daratan,” katanya. “Ketika ada terlalu banyak modal yang datang menyebabkan lonjakan harga rumah, pemerintah dapat memperkenalkan kembali bea meterai untuk mengendalikannya.”
Jumlah investor di pasar yang mencari keuntungan spekulatif jangka pendek akan turun karena harga properti belum rebound dan tidak ada banyak ruang bagi mereka untuk naik secara signifikan di masa depan, kata Raymond Tsoi, ketua Asia Property Holdings, yang memiliki 38 tahun pengalaman industri real estat.
“Hasil investasi akan tetap pada tingkat yang lebih rendah karena biaya investasi tinggi,” katanya.
Sementara itu, Mak berpikir untuk menjual kembali unit yang dibelinya di Tuen Mun tahun depan dan menyewa dua lainnya, mengharapkan hasil sewa 3 hingga 4 persen.
“Saya tidak berpikir bahwa pasar properti akan naik segila di masa lalu, tetapi sekarang saatnya untuk beberapa momentum karena sudah lama sepi,” katanya.
“Saya berharap pasar properti akan menuju pertumbuhan yang sehat, tidak baik untuk memiliki lonjakan harga rumah yang tiba-tiba, dan pemerintah dapat membuat perubahan pada pembatasan kapan saja.
Saya berinvestasi berdasarkan prospek untuk tiga hingga empat tahun ke depan. Jika prospeknya stabil, saya akan terus membeli.”
